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这几天不少网友都在问：

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婚前一方买的房,婚后共同贷款,离婚财产怎么分配(婚前一方买的房，婚后共同贷款，离婚财产怎么)方面的法律知识，小编也是查阅很多资料，整理了相关方面的答案，大家可以参考一下, 一方婚前贷款买房，婚后共同还贷，离婚怎么分？（内含计算公式）

法条链接：

《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一》 第七十八条

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

现实生活中，存在不少夫妻一方婚前签订购房合同、支付首付款并在银行按揭贷款，婚后双方共同偿还房贷的现象。此时，房屋价款中包含另一方的价值投入，认定为一方婚前个人财产或有不妥。合同的签订、首付款的支付、不动产登记由一方完成或在一方名下，认定为夫妻共同财产亦缺乏依据。可以说，此类房产实际是婚前个人财产与婚后共同财产的混合体。人民法院在离婚案件中判决分割此类房产时，既要保护个人婚前财产权益，也要依照《中华人民共和国民法典》关于照顾子女、女方和无过错方利益的原则，公平分割婚后双方共同还贷形成的夫妻共有的财产权益，同时还不能损害作为债权人的银行的合法利益，必须慎重把握。

人民法院在处理离婚房屋纠纷时需要注意，本条规定的适用必须同时满足以下几个条件：

01

不动产买卖合同签订于婚前

首先需要说明的是，本条规定有一个隐含条件，就是夫妻双方实行的是法定共同财产制。在约定财产制情形下，双方财产各自分开，基本不存在本条规定的贷款房屋如何判定所有权以及如何补偿的问题。《中华人民共和国民法典》第1062条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。”房屋买卖合同签订于婚后，意味着购房的意思表示发生在财产由夫妻双方共同所有的婚姻关系存续期间，即使房屋登记在一方名下，也不符合本条适用的情形。

02

首付款由签订合同一方以个人财产支付

首付款作为购房时第一次支付的款项，根据相关规定最低比例约在20%，在房价高企的如今，首付款也是一笔不小的金钱投入。一方在婚前以个人财产支付首付款的，房屋中相应的价值部分不可避免地带有婚前个人财产的性质。从现实来看，多年来房价持续呈现上涨走势，首付款在房屋价值中对应部分的款项金额也在慢慢扩大。这种带有个人财产性质的权益，人民法院必须给予保护。假如房屋买卖合同虽然签订在婚前，但首付款是由男女双方共同分担支付，就不符合本条所规定的“以个人财产支付首付款并在银行贷款”的条件。这种情况如何认定，有观点认为可参照本条第2款规定，由不动产登记一方将另一方支付的款项及其相对应财产增值部分向对方补偿。

03

婚后还贷使用的是夫妻共同财产

婚前个人财产不因夫妻关系的成立而自然转化为夫妻共同财产。即便在法定夫妻共同财产制下，也不排除夫妻一方或双方均保留有一部分个人财产，或在夫妻关系存续期间获得个人财产的情况。如住房贷款的偿还一部分或全部使用的是个人财产，就不能认为购房款包含夫妻共同的投入，也就排除了房屋的一部或全部具有夫妻共同财产的性质。当然，在审判实践中，还贷使用的是否是个人财产，需要有充分的证据予以证明方能认定。一般而言，认定是否满足“婚后用夫妻共同财产共同还贷”，应当从两个方面掌握：一方面从偿还银行贷款的时间看，还贷的时间只要处于婚姻关系存续期间，一般即可认定是双方用夫妻共同财产还贷；另一方面，夫妻之间是否约定实行分别财产制或者对案涉房屋的还贷问题有特别的约定，如双方当事人认可或者一方当事人能够举证证明夫妻实行约定财产制或者对案涉房屋的还贷问题有特别约定，或偿还贷款使用的确是个人财产，则排除本条规定的适用。

04

不动产登记于首付款支付方名下

房屋的购买满足前三个条件，一方为结婚于婚前支付首付款并贷款购房，婚后使用夫妻共同财产还贷，但不动产登记在双方名下或者一方将房屋赠与另一方的，就不属于本条规定的情形，不能适用本条。而不动产登记的时间是在婚前或婚后，不影响本条的适用。房屋买卖合同是在婚前签订，即意味着不动产物权变动的合意发生于婚前，与另一方无关。有一部分观点认为，如果不动产所有权是在婚后取得，无论登记在哪方名下，均应认定为夫妻共同财产，离婚时应作为夫妻共同财产分割，即“转化论”的观点。我们认为该观点不妥，夫妻之间并非简单的合作关系或者单纯的经济关系，《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编确立的夫妻财产制，体现的是中国社会普遍认可的价值观，不仅延续了家庭财产共有的传统，也反映了夫妻同甘共苦，共同投资、共担风险的家庭伦理。婚姻家庭法维护的不仅是平等、和谐的家庭关系，并且与抚养子女、赡养老人密切相关。不动产物权归属并不因不动产登记时间或另一方参与了贷款偿还就发生改变。

本条第2款表述为，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。这里需要注意，本条规定的是对一方婚前签订合同并以个人财产支付首付款，婚后以夫妻共同财产还贷并登记在一方名下的房屋的处理方式之一，人民法院在实践中处理时，并非必须采取本条规定的方式，将房屋判归登记一方，也要根据个案的实际情况进行判断。特殊情况下，不排除将此类房屋判归非产权登记一方所有并由其偿还剩余贷款的可能。

对于如何给未取得房屋产权的一方补偿的问题，除房屋原购房款部分的价值外，取得产权的一方还应当向另一方补偿房屋的增值，而不能仅给付夫妻关系存续期间双方共同还贷所支付款项的一半。首先要确定房屋的价值，夫妻双方能够对房屋价值达成一致的，补偿数额的计算以双方认可的数额为基数。如双方不能达成一致，就需要委托有资质的资产评估机构进行评估以确定案涉房屋的价值。本条规定的“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”的计算，可以用公式表示为：应补偿数额=（共同还贷数额÷总购房款）×房产的现值×50%。

举例说明，假设婚前贷款购房者所购房屋的单价是每平方米15000元，面积是80平方米。首付款是36万元，按揭贷款84万元，贷款期限为20年（240个月），则利息总计为603452.87元。还款总额1443452.87元。如果采用等额还款的方式，月均还款6014.39元。双方当事人婚后共同还贷3年（36个月）后诉讼离婚，离婚时房屋经评估，价值400万元。计算可知，购房者为购买该房屋总共支付1803452.87元（120万元 603452.87元）。其中，首付款在房价（房价款 利息）中所占比例为36万元÷1803452.87元×100%≈19.96%，夫妻共同还贷216518.04元（6014.39元×36），占房价款的12%（216518.04元÷1803452.87元×100%）。如果不考虑其他因素，则可以判决房屋归婚前购房一方所有，由其对另一方补偿24万元（400万元×12%×50%）。剩余贷款1226934.83元（1443452.87元-216518.04元），仍由购房一方继续偿还。

本条规定不排除在特殊情况下，给另一方更多补偿或将房屋判归并非首付款支付方所有。如果房屋离婚时子女两岁，需要随女方生活，女方另有居住房屋但经济困难，则首先考虑在分割上述房屋时，对于夫妻共同还贷部分所对应的财产价值，分割时根据照顾子女、女方和无过错方利益的原则，给女方多分。如果结合案件事实认为将该部分全部分给女方才足以体现上述原则，也并不违反本条规定。离婚时非首付款支付一方没有住处，另一方有负担能力的，人民法院还可以依据《中华人民共和国民法典》第366条和第1090条规定，判决一方给予帮助，在房屋上设立居住权，保障没有住处一方的生存权利。

还有一个不能忽视的问题是，人民法院在审理此类案件时必须充分了解贷款归还情况，按揭贷款是将所购房屋设为抵押物抵押给银行，作为贷款人偿还贷款的担保。一般而言，还贷义务与房屋所有权应当归于同一当事人。否则，权利义务的不对等极可能导致贷款人拒绝还款，房屋最终可能被银行通过诉讼和执行程序实现债权，反而损害了取得房屋产权一方的利益。

审判实践中应注意的问题：

01

在一些当事人双方均为再婚者的离婚案件中，对于一方当事人于前一个婚姻关系存续期间即通过所在单位签订预售房合同或者登记参与房改，购买房改房，在购房时享受本人与前一配偶的工龄优惠，但直至原配偶死亡后，该当事人再婚前才正式签订购房合同，购买房屋的，因所购房屋系房改房，购房款的绝大部分为此当事人与原配偶工龄优惠，因此，不宜适用本条判决房屋的归属。

02

在决定将符合本条规定的房屋判决归非婚前按揭贷款购房一方所有时，务必做好以下工作：一是要判决由取得房屋所有权一方将购房者所支付的房屋首付款及夫妻共同还贷支付款项及其所对应财产的增值部分的一半向另一方支付补偿；二是妥善处理尚未归还的银行贷款，一般应当判决取得房屋所有权的一方当事人承担继续还贷的义务。

03

人民法院在判决前应当掌握下列基本情况：（1）案涉房屋购买时的价款；（2）首付款及其在购房全款中的比例；（3）按揭贷款数额及其利息数额；（4）当事人以夫妻共同财产还款累计数额（包括利息）及其占全部房款和利息的比例；（5）尚未归还的贷款及利息的数额。在此基础上才能确定产权归属，然后确定取得产权的一方需要向另一方支付补偿款的数额。在分割夫妻共同财产时，仍然要贯彻《中华人民共和国民法典》第1087条规定，照顾子女、女方和无过错方利益。

04

如果双方当事人婚姻关系存续时间较长，夫妻共同还贷的款项在房款中所占比例远远高出婚前购房者支付的首付款在房款中所占比例，而非购房者一方有能力支付尚未偿还的贷款，则人民法院可以根据案件的实际情况判决房屋归婚前购房者的配偶所有，令其向对方支付相应补偿并承担继续还款的义务。

05

如果婚前购房的一方当事人因某种原因经济状况发生变化，离婚时不具备继续偿还银行贷款的能力，而另一方当事人有此能力，则为了避免案涉房屋被银行行使抵押权，另一方要求取得所有权并按照本条的规定承担相应义务的，人民法院应当予以支持。

06

如果双方当事人未登记结婚，只是同居，即使购房的情况类似，也不能适用本条规定。

婚前一方按揭购房，婚后共同还贷，离婚时怎么分割？

房产分割问题是所有离婚当事人最为关心的问题，经常在后台也收到很多粉丝咨询房产分割的问题，其中问的最多的就是：夫妻一方婚前按揭买房，婚后共同还贷，离婚时房产应该怎么分割？那么今天，律师就对于这个问题进行详细解答。

根据《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释一》的相关规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。不能协商一致的，人民法院判决不动产归登记一方，尚未归还的贷款为登记方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及相对应的财产增值部分，离婚时应根据《民法典》相关规定，由登记方对另一方进行补偿。

举一个简单的例子，张三和李四系恋人，经两人商量后决定由张三婚前按揭购买一套位于北京市通州区的房产，首付60万，按揭贷款120万，贷款期限为240个月，利息总计812568.14元。婚后两人使用工资共同还贷，每月还贷6000元，已还贷48个月。后两人因为家庭琐事发生矛盾，李四向法院提出离婚，并要求分割夫妻名下共同财产，此时上述房产市值600万元。

那么离婚时，李四能分得多少补偿款呢？

一般在司法实践中，法院一般会采取“房屋补偿款=夫妻共同还贷部分占房价款的比例x房屋现有价值x50%”的算法，来计算出双方婚后共同还贷支付的款项以及相应的增值部分，其中夫妻共同还贷部分占房价款的比例=婚后还贷本息÷（首付款 按揭贷款金额 贷款利息）。

因此，在上述案件中，离婚时张三应支付李四补偿款：（6000x48）÷（600000 1200000 812568.14）x6000000x50%=330709.08元。

除上述主流算法之外，法院还会采取以下三种算法来计算补偿款数额：

（1）简单计算，房屋补偿款=共同还贷部分x不动产升值率（不动产现值÷（购买时不动产价格 共同已还利息 其他费用））÷2；

（2）房屋补偿款=夫妻共同支付款项÷（房屋购买价值 全部利息）x房屋评估现值或者夫妻认可房屋现值x50%；

（3）由获得房屋产权一方承担剩余还贷责任，并给付另一方补偿款，补偿款=（房屋现值-未还按揭贷款）x50%。

不同的计算方式可能得出来的最终结果是不一样的，甚至相差较大。在实践中，法院虽然允许当事人选择自己认为合适的计算方式计算补偿款，但是出于公平原则，会提醒当事人选择相对公平的方式计算补偿款。

房产分割占离婚财产分割比重较大，当夫妻一方婚前贷款买房，婚后共同还贷的，离婚时若不清楚如何分割利益最大化，建议咨询专业律师。

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结婚前一人买的房子，婚内共同还贷，房子该怎么分？

婚前一人首付，婚后共同还贷，登记在首付方名下的房子。

在离婚时，另一半到底可以分到多少钱？

本期我详细地解释了其中的法律逻辑。结合一个具体的例子，通过公式，为你完完整整地分析清楚了这个问题，并给出了计算的全过程。

小蓝婚前买了一套总价200万的房子。首付款100万，贷款100万。各种税费中介费加在一起有10万。房子登记在了他一个人的名下。

过了几年，小蓝和小红结婚了。这时小蓝已经还了50万的贷款，其中本金占了35万，利息占了15万。同时房子也已经涨到了300万。

婚后，小蓝和小红用他们的收入继续还贷。房子也继续上涨，一路涨到了400万。

但此时，小蓝和小红的婚姻却走到了尽头。经过计算，婚后正正好好也还了50万的贷款，其中本金35万，利息15万。还剩余30万本金没有还清。

但很明显，双方是不可能为了这件事而等着不离婚的。

那么问题来了，如果双方马上离婚，不考虑其他因素的情况下，小红到底可以分到多少钱呢？

一、法律规定

这是一个典型的婚前一人首付，婚后共同还贷的例子。

根据法律规定，房子一般归登记的那一方，也就是房子一般归小蓝。但小蓝是需要对小红进行补偿的，补偿金额一般为双方婚后共同还贷所对应的房屋及其增值部分的一半。同时，剩余未还贷款为登记方的个人债务。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)

　　第七十八条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

　　依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

这段话如果看不懂也没有关系，接下来我会一点点来帮你分析清楚的。

二、分的是什么

我们先按照结婚和离婚这两个时间点，把钱以及钱所对应的房子分成三个部分。来看看，小红可以分的到底是哪一部分？

1、婚前的那部分，是小蓝自己付的首付款和婚前还贷以及这两笔钱相对应的房子；

2、婚内的那部分，是夫妻共同财产还贷以及相对应的房子；

3、离婚后的那部分，是剩下的还没有还的贷款和其相对应的房子。

第一部分 婚前部分

这部分是小蓝自己付的首付款和婚前还贷以及这两笔钱相对应的房子。

房子既然登记的是小蓝的名字。婚前首付和婚前还贷也都是小蓝自己的个人财产。这部分也就和小红无关了，小红分不到这部分的钱或者房子。

第三部分 离婚后部分

这部分剩下的还没有还的贷款和其相对应的房子。

如果小蓝和小红离婚了，法律规定剩余还没有还的贷款是小蓝的个人债务。既然债务都是个人债务了，那么对应的房子肯定也就是属于小蓝的了。这部分和小红也是没有关系的。

第二部分 婚内部分

这部分是婚内夫妻共同还贷的钱以及所对应的房子。

这部分小红是肯定可以分到的，原因就在于这部分还贷的钱用的是小红和小蓝的夫妻共同财产。

但如果只是把婚内共同还贷的钱的一半给小红作为补偿。从客观上来讲，对小红是不公平的。小蓝婚前买房对于小红来说，并不一定是好事。无论是限购、还是因为没钱再买第二套房子了，都在客观上使小红丧失了潜在的购房机会。况且，如果这部分夫妻共同财产没有用于还房贷，也很可能会用作其他投资，从而赚到更多的钱。

所以，法律规定了，补偿金额以实际还贷所对应的房产价值为标准。其实就等于分的是房子，而不是出的那一份钱。就当是还贷的钱买了一部分房子，这样对小红而言，无疑就公平很多了。

（注：当然在房子跌价的情况下，又不一样了，这点留到以后再说）

所以，房子涨了多少，就等于婚后还贷的钱也涨了多少。

三、简单计算方法

我们只要先算出房子涨了多少，然后用这个升值率乘以婚后还贷的钱，再分一半，那就是小红最终可以得到的补偿款了。

换到前面的例子中，就很简单了。房子买来200万，现在价值400万，房子涨了一倍，那么房子的升值率就是2。婚后还贷一共还了35万本金。那么用35万乘以2的升值率，就变成了70万。小红最终可以分到其中的一半，也就是35万。

在客户的简单咨询中，我也常常会用这个最简单的公式来帮他计算，即方便也容易理解。但在实际中，这个计算方式，并不会得到法院的认可。为什么呢？主要是这个计算方式中忽略了两个重要的部分，一是房子升值率的计算存在问题。二是贷款的利息并没有考虑进去。

四、房子的升值率

房子的升值率应该是房子的现有价值除以房子的购房成本。

而在通常情况下，并不应该使用房子的购买价格作为购房成本。

不知道你是否注意到了，在前面的例子中，还有一个关键的数字，就是双方在结婚时房子的价值已经是300万了。

我们前面也分析过，在结婚前，这套房子其实和小红是没有关系的，小红对此也并没有付出过什么。那么理所当然，结婚前房子上涨的那部分利益，也就和小红无关了。并且，夫妻共同还贷也是从结婚后开始的。

所以对于小红而言的购房成本，应该是结婚时的房产价值，而不是房产购买时的价值。

如果想不明白的话，你也可以这样理解，假设小蓝婚前并没有提前贷款买房。而是在结婚前一天，支付了首付款，买下了这套300万的房子，婚后共同还贷。这对小红而言，其实是一样的。

五、利息

购房成本也不仅仅只是结婚时房子的价值，当然还应该包含贷款的利息。根据结婚和离婚两个时间点，利息也可以被分为三个部分。

1、婚前由小蓝个人支付的利息

前面已经分析过了，婚前还贷所对应的房子属于小蓝的个人财产。所以相应的这部分利息，当然也和小红无关，不应该计入和小红有关的购房成本。

2、婚内夫妻共同财产偿还的利息

这部分利息

3、离婚后的利息

法律规定了，剩余贷款属于小蓝的个人债务，当然也包含了利息。这部分对应的房子也是属于小蓝的。并且小蓝也可以选择提前还款而不实际产生利息。所以，这部分利息肯定也不能算入和小红有关的购房成本。

六、必要费用

部分法官还会将当初购房时的税费以及中介费等必要费用也纳入购房成本。这也很合理，无论房子是什么时候买的，必要成本都是无法避免的一部分支出。

当然有部分法官认为中介费不是必要费用。也有部分法官认为税费涵盖的是房产价值的全部，如果婚后还贷所占比例不大，那么这部分也不能作为购房成本。

七、总结

所以，在实际中，购房成本可能由三个部分组成，结婚时的房产价值，婚内夫妻共同财产所还的贷款利息，以及税费中介费等必要费用。

概念都清楚了，接下来就是具体计算的问题了：

1、把结婚时的房产价值、婚内夫妻共同财产所还的贷款利息、税费中介费等必要费用相加，得出房子的购房成本。

2、用房子现在的价值除以购房成本（结婚时房产价值）得出房子的升值率。

3、用升值率乘以夫妻双方婚内的共同还贷（包括本金以及利息），得到双方婚内还贷所对应的房产价值。其中的一半，就是另一方最终可以分到的补偿款了。

如果觉得计算复杂的也没关系，你只要理解其中的逻辑就可以了。关于这个计算公式，我做了一个EXCEL的自动计算版本，只需要填入相应的数字，就能计算出最终的结果。有需要的话可以私信我。

本期我用一个具体的例子来解释并计算了，婚前一人首付，婚后共同还贷的情况下，没写名字的那一方到底可以分到多少钱。

另外要说明的是，本期使用的计算公式只是目前最主流的一种，不同地区的法官也可能使用不同的计算公式，但原理基本都是相同的。

关于本期内容，如果你有进一步的问题，可以在评论区留言或是私信我，我尽量回答。要是觉得对你有帮助的，还请收藏、关注、点赞多多支持。

下期我将再加入父母出资这个因素，来看看，原本已经很复杂的房款构成中，再加上父母的钱，又会产生怎样的变化。这部分出资到底会被怎么认定，以及会对房产的归属造成什么样的影响。欢迎继续关注。

往期部分内容：

一份标准的离婚协议，应该是这样的

夫妻离婚，孩子抚养权归谁？法院会怎么判？

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结婚全款买房的5种情况下，房子应该怎么分？

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婚前一人首付，婚后共同还贷，登记在首付方名下的房子。

在离婚时，另一半到底可以分到多少钱？

本期我详细地解释了其中的法律逻辑。结合一个具体的例子，通过公式，为你完完整整地分析清楚了这个问题，并给出了计算的全过程。

小蓝婚前买了一套总价200万的房子。首付款100万，贷款100万。各种税费中介费加在一起有10万。房子登记在了他一个人的名下。

过了几年，小蓝和小红结婚了。这时小蓝已经还了50万的贷款，其中本金占了35万，利息占了15万。同时房子也已经涨到了300万。

婚后，小蓝和小红用他们的收入继续还贷。房子也继续上涨，一路涨到了400万。

但此时，小蓝和小红的婚姻却走到了尽头。经过计算，婚后正正好好也还了50万的贷款，其中本金35万，利息15万。还剩余30万本金没有还清。

但很明显，双方是不可能为了这件事而等着不离婚的。

那么问题来了，如果双方马上离婚，不考虑其他因素的情况下，小红到底可以分到多少钱呢？

一、法律规定

这是一个典型的婚前一人首付，婚后共同还贷的例子。

根据法律规定，房子一般归登记的那一方，也就是房子一般归小蓝。但小蓝是需要对小红进行补偿的，补偿金额一般为双方婚后共同还贷所对应的房屋及其增值部分的一半。同时，剩余未还贷款为登记方的个人债务。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)

　　第七十八条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

　　依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

这段话如果看不懂也没有关系，接下来我会一点点来帮你分析清楚的。

二、分的是什么

我们先按照结婚和离婚这两个时间点，把钱以及钱所对应的房子分成三个部分。来看看，小红可以分的到底是哪一部分？

1、婚前的那部分，是小蓝自己付的首付款和婚前还贷以及这两笔钱相对应的房子；

2、婚内的那部分，是夫妻共同财产还贷以及相对应的房子；

3、离婚后的那部分，是剩下的还没有还的贷款和其相对应的房子。

第一部分 婚前部分

这部分是小蓝自己付的首付款和婚前还贷以及这两笔钱相对应的房子。

房子既然登记的是小蓝的名字。婚前首付和婚前还贷也都是小蓝自己的个人财产。这部分也就和小红无关了，小红分不到这部分的钱或者房子。

第三部分 离婚后部分

这部分剩下的还没有还的贷款和其相对应的房子。

如果小蓝和小红离婚了，法律规定剩余还没有还的贷款是小蓝的个人债务。既然债务都是个人债务了，那么对应的房子肯定也就是属于小蓝的了。这部分和小红也是没有关系的。

第二部分 婚内部分

这部分是婚内夫妻共同还贷的钱以及所对应的房子。

这部分小红是肯定可以分到的，原因就在于这部分还贷的钱用的是小红和小蓝的夫妻共同财产。

但如果只是把婚内共同还贷的钱的一半给小红作为补偿。从客观上来讲，对小红是不公平的。小蓝婚前买房对于小红来说，并不一定是好事。无论是限购、还是因为没钱再买第二套房子了，都在客观上使小红丧失了潜在的购房机会。况且，如果这部分夫妻共同财产没有用于还房贷，也很可能会用作其他投资，从而赚到更多的钱。

所以，法律规定了，补偿金额以实际还贷所对应的房产价值为标准。其实就等于分的是房子，而不是出的那一份钱。就当是还贷的钱买了一部分房子，这样对小红而言，无疑就公平很多了。

（注：当然在房子跌价的情况下，又不一样了，这点留到以后再说）

所以，房子涨了多少，就等于婚后还贷的钱也涨了多少。

三、简单计算方法

我们只要先算出房子涨了多少，然后用这个升值率乘以婚后还贷的钱，再分一半，那就是小红最终可以得到的补偿款了。

换到前面的例子中，就很简单了。房子买来200万，现在价值400万，房子涨了一倍，那么房子的升值率就是2。婚后还贷一共还了35万本金。那么用35万乘以2的升值率，就变成了70万。小红最终可以分到其中的一半，也就是35万。

在客户的简单咨询中，我也常常会用这个最简单的公式来帮他计算，即方便也容易理解。但在实际中，这个计算方式，并不会得到法院的认可。为什么呢？主要是这个计算方式中忽略了两个重要的部分，一是房子升值率的计算存在问题。二是贷款的利息并没有考虑进去。

四、房子的升值率

房子的升值率应该是房子的现有价值除以房子的购房成本。

而在通常情况下，并不应该使用房子的购买价格作为购房成本。

不知道你是否注意到了，在前面的例子中，还有一个关键的数字，就是双方在结婚时房子的价值已经是300万了。

我们前面也分析过，在结婚前，这套房子其实和小红是没有关系的，小红对此也并没有付出过什么。那么理所当然，结婚前房子上涨的那部分利益，也就和小红无关了。并且，夫妻共同还贷也是从结婚后开始的。

所以对于小红而言的购房成本，应该是结婚时的房产价值，而不是房产购买时的价值。

如果想不明白的话，你也可以这样理解，假设小蓝婚前并没有提前贷款买房。而是在结婚前一天，支付了首付款，买下了这套300万的房子，婚后共同还贷。这对小红而言，其实是一样的。

五、利息

购房成本也不仅仅只是结婚时房子的价值，当然还应该包含贷款的利息。根据结婚和离婚两个时间点，利息也可以被分为三个部分。

1、婚前由小蓝个人支付的利息

前面已经分析过了，婚前还贷所对应的房子属于小蓝的个人财产。所以相应的这部分利息，当然也和小红无关，不应该计入和小红有关的购房成本。

2、婚内夫妻共同财产偿还的利息

这部分利息

3、离婚后的利息

法律规定了，剩余贷款属于小蓝的个人债务，当然也包含了利息。这部分对应的房子也是属于小蓝的。并且小蓝也可以选择提前还款而不实际产生利息。所以，这部分利息肯定也不能算入和小红有关的购房成本。

六、必要费用

部分法官还会将当初购房时的税费以及中介费等必要费用也纳入购房成本。这也很合理，无论房子是什么时候买的，必要成本都是无法避免的一部分支出。

当然有部分法官认为中介费不是必要费用。也有部分法官认为税费涵盖的是房产价值的全部，如果婚后还贷所占比例不大，那么这部分也不能作为购房成本。

七、总结

所以，在实际中，购房成本可能由三个部分组成，结婚时的房产价值，婚内夫妻共同财产所还的贷款利息，以及税费中介费等必要费用。

概念都清楚了，接下来就是具体计算的问题了：

1、把结婚时的房产价值、婚内夫妻共同财产所还的贷款利息、税费中介费等必要费用相加，得出房子的购房成本。

2、用房子现在的价值除以购房成本（结婚时房产价值）得出房子的升值率。

3、用升值率乘以夫妻双方婚内的共同还贷（包括本金以及利息），得到双方婚内还贷所对应的房产价值。其中的一半，就是另一方最终可以分到的补偿款了。

如果觉得计算复杂的也没关系，你只要理解其中的逻辑就可以了。关于这个计算公式，我做了一个EXCEL的自动计算版本，只需要填入相应的数字，就能计算出最终的结果。有需要的话可以私信我。

本期我用一个具体的例子来解释并计算了，婚前一人首付，婚后共同还贷的情况下，没写名字的那一方到底可以分到多少钱。

另外要说明的是，本期使用的计算公式只是目前最主流的一种，不同地区的法官也可能使用不同的计算公式，但原理基本都是相同的。

关于本期内容，如果你有进一步的问题，可以在评论区留言或是私信我，我尽量回答。要是觉得对你有帮助的，还请收藏、关注、点赞多多支持。

下期我将再加入父母出资这个因素，来看看，原本已经很复杂的房款构成中，再加上父母的钱，又会产生怎样的变化。这部分出资到底会被怎么认定，以及会对房产的归属造成什么样的影响。欢迎继续关注。

往期部分内容：

一份标准的离婚协议，应该是这样的

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结婚全款买房的5种情况下，房子应该怎么分？

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