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商品房买卖合同无效的情形：

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(一)房屋与土地分开转让的，(现实中房产和地产分开转让的情形，房产不得转让/地产不得转让)；

(二)侵犯优先购买权的；

(三)因欺诈而转让商品房的；

(四)商品房预售违法的；

(五)在商品房转让过程中，涉及到土地使用权转让违法的；

(六)其他的法律法规的强制性规定禁止转让的。

另外：(一) 房屋买卖未采用书面形式；

(二) 卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同；

(三) 没有办理过户手续而引起发一方反悔的；

(四) 房屋共人擅自转让的行为；

(五) 城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同；

(六) 城市公房私自买卖的问题。

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