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这几天不少网友都在问：

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离婚时房产增值(离婚房屋增值部分如何计算)方面的法律知识，小编也是查阅很多资料，整理了相关方面的答案，大家可以参考一下, 离婚时，房产增值部分的计算方法

离婚分割财产中，如果夫妻双方名下有共同房产，无论登记在一方或双方名下，在离婚协商或裁判中，房产权属归哪方，按什么标准补偿对方，都是必须面对的主要问题。

下面我们要探讨一方婚前首付，并登记在自己名下，婚后共同还贷的情况下，离婚时，另一方应得补偿额问题。

一、法律条文

《最高人民法院关于婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

二、条文解读

1、协商优先，法律不过多干预。

2、协调无果时，房产归不动产登记方，也就是首付方。

3、未还贷款为首付方的个人债务。

4、另一方应得补偿额，在共同还款额与对应增值部分之和的范围内，考虑照顾因素由法院酌定。

上述前3条容易理解，这样处理不需要变更房产的权属，能够尽量减少当事人的损失。第4条关于补偿额的计算，相对会麻烦一些。

三、补偿额的计算

北京高院和浙江高院均有补偿相关的计算公式，且计算方法一致。

但作为一名理科出身的律师，看了他们的公式仍然表示不太明白！为了能更好地理解，用道简单的数学题验证一下。

计算步骤：

1、2010年时的房产总价

＝首付＋贷款本息（贷款年数×月还款额×12）

＝20＋20×12×0.63＝171万元

2、婚内还款额

＝婚姻存续月数×月还款额

＝（2020-2015）×12×0.63＝37.8万元

3、婚内还款占房产总值的比例

＝婚内还款额÷房产总值

＝37.8÷171＝0.22

同样，上述结果也是婚内增值占总增值的比例。

4、总增值

＝房产现值－房产原值

＝240－171＝69万元

5、婚内增值

＝总增值×增值比例

＝69×0.22＝15.18万元

6、女方应得的补偿

＝（婚内还款额＋婚内增值额）÷2

＝（37.8＋15.18）÷2＝26.5万元

答：女方能得到26.5万元补偿款。

若套用浙江高院的计算公式：夫妻共同支付款项37.8万元，房屋总价171万元，房屋评估现值240万元，则另一方应得补偿为：

37.8÷171×240×0.5＝26.5万元

忽略四舍五入，上述两种计算方法结果相同。

在司法实践中，还有其他的计算方法。上述计算方法的优势在于简单（只需要3个数值）、数值容易获取（首付款、总利息、婚内还款额均已知）、不用评估（房产现值可协商、竞价）等。

四、现实问题

以上仅考虑了房价持续上涨的情形，如果房价下跌甚至断崖式下跌，补偿怎么计算？是不是另一方要倒贴钱？

面对这种情况，苏律师认为，补偿款最少是婚内还贷本息的一半。您觉得呢？期待您的意见。

婚前房产婚后增值的，离婚时增值部分如何分配？

对于婚前房产，若属于夫妻一方婚前所购，则属于法定个人财产，夫妻一方个人财产（婚前房产）在婚后产生孳息和自然增值，也属于一方个人财产。

网友咨询：

离婚时婚前房产的增值部分如何分配？ 04年2月我花7万一次性买了房，所有手续当时就办完了的，是我婚前财产。当年8月结婚，现在房子涨到45万多了，增值了30多万，请问一下这30多万是不是夫妻共同的？

广东天穗律师事务所常向前律师解答：

1：婚前购买属一次性付款的，不属于共同财产，属婚前财产。（包括增值部分，新婚姻法在这块作了诠释）

2：如果你前期购买时，办理的是按揭贷款。婚后配偶也参与了还款，而且能够提供出所还款项的相关证明，则配偶方可根据还款金额来获得相应的款项。

常向前律师解析：

对于婚前房产，若属于夫妻一方婚前所购，则属于法定个人财产，夫妻一方个人财产（婚前房产）在婚后产生孳息和自然增值，也属于一方个人财产。也就比如说，一方婚前有一套房子价格为100万元，离婚时因市场因素涨到400万元，其中300万元就属于自然增值，在离婚时无论是自然增值部分还是婚前房产本身，都是属于婚前一方所有，不存在说婚前房产增值部分可以分给配偶另一方这一说，在法律上也没有这样的规定。

《婚姻法》规定了婚姻关系存续期间所得的生产、经营收益及知识产权收益归夫妻共同所有。《婚姻法》解释(二)中也规定，婚姻关系存续期间，“一方以个人财产投资所得的收益为夫妻共同财产”。但在司法实践中，对于婚前财产本身产生的增值(如黄金、房屋涨价)或者孳息(如存款利息)等收益，如何处理往往存在争议。

《解释三》第五条规定是对“孳息属于物的所有人”之民法基本原则的诠释，同时也避免了实际中财产收益是否属于“投资收益”的纷争。即今后夫妻一方婚前个人财产，无论是“投资”性质还是“自用”性质或二者兼而有之，均在所不问，该财产在婚姻期间的收益，除了孳息和自然增值外，均属于夫妻共同财产。

房屋的自然增值属于物的所有人，也就是说，该财产不是夫妻共同财产。

政治机关背景，办案经验丰富，广东省民营企业家联合会法律顾问，刑事辩护、经济案件胜诉率高！离婚纠纷中对于房屋的增值部分如何分割？

新《婚姻法》规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。那么夫妻一方婚前购买的房产，在婚后的增值部分，是否为夫妻共同财产？以下由小编为您整理常见的夫妻财产中关于婚前房子升值部分的分割情形。

实践中常会遇到以下几种情形：

1、夫妻一方在婚前支付全部房款，将房屋产权登记在一方名下，并在婚前已经取得房屋产权证。

该房产属于《婚姻法》第十八条规定的“夫妻一方的婚前财产”，由房屋产权证上登记的一方享有房屋的产权。那么该房产在婚后增值的部分，若是因为市场行情而自然增值，就应当属于“自然增值”，其增值部分认定为房产方的个人财产。

若该房产的增值是因为装修而导致的升值，而装修费用是夫妻双方的共同财产或者非购房一方的个人财产，因装修而升值的部分就不宜认定为购房一方的个人财产。这也是实践中夫妻离婚时非购房一方忽略考虑的问题。如果装修费用是婚前非购房一方的个人财产，那么离婚时，非购房一方可就该装修而升值部分主张权利。若为婚后夫妻共同财产装修，则装修而升值部分应认定为夫妻共同财产，当然仅限于装修而升值部分。因为婚后装修是夫妻共同的经营行为。

2、夫妻一方在婚前支付首付款并按揭贷款付完全部购房款，并将房屋产权登记在自己名下，婚后以夫妻共同财产还房贷。

根据《婚姻法》司法解释三第十条的规定，在夫妻双方不能协商一致的情况下，“人民法院可以判决该不动产归产权登记一方”，虽然此处规定的是“可以”而不是“应当”归产权登记方，但是司法实践中基本都是判给产权登记方，目前尚未发现判给非产权登记方的例外情形。

同时该条第二款也对此种房产的增值部分做了规定：“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”根据此条，婚后夫妻共同还贷的款项为夫妻共同财产，该款项所对应的房屋增值部分，应为夫妻共同财产。至于共同还贷款项对应的增值部分如何计算，部分法院是以共同还贷额占全部房款的比例来确定的。

实践中支付首付款一方“以婚后还房贷用的个人工资或者个人经商、经营公司收入”等为抗辩理由主张不分割增值部分则是不成立的，因为个人工资或者个人经营收益也是夫妻共同财产。

3、夫妻一方在婚前签订购房合同，支付首付款并按揭付完全部房款，但是婚后取得房产证，房产只登记在支付首付款一方名下，婚后夫妻共同财产还房贷。

其处理方式同上一种情形。因为支付首付款一方是房屋买卖合同的主体，由于我国的商品房预售制度的存在导致房款支付与房屋产权证的办理之间可能存在较长的期间，但是支付全部房款后即取得房屋产权证是支付首付款一方的可期待权利，因此实践中仍将产权盼归支付首付款的一方。

4、一方婚前所购买的房屋，另一方在婚前或者婚后在房产证上“加名”。

为了应对《婚姻法》司法解释三第十条的规定，在该司法解释出台后的一段时间里，全国纷纷上演了房产证加名(即房屋产权人由夫妻一方变更为夫妻双方)一幕，财政部和国家税务总局曾专门发文，房屋、土地的权属由夫妻一方变更为夫妻双方的免征契税。这一规定等于认可了在房产证上加名后，一方的婚前财产就变成了夫妻双方的共同财产。

从民法的角度来看，在一方所有的房屋产权证上加上另一方的名字，应视为对另一方的赠与，且该赠与行为已经完成权属变更登记，属于生效的赠与，除非存在重大误解或者显失公平的情形，否则是不能轻易撤销的。

加名的房产成为夫妻共同财产，那么该房产的增值部分，理所当然的成为夫妻共同财产。

5、一方支付首付款并按揭付完全部购房款，婚后双方一起还房贷，在夫妻离婚时仍未取得房屋产权证的。

这种情形主要出现在夫妻关系存续时间不长的婚姻中，根据《婚姻法》司法解释二第二十一条的规定，“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属”，待当事人对争议房屋取得所有权后，有争议的可另行起诉。

新《婚姻法》规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。那么夫妻一方婚前购买的房产，在婚后的增值部分，是否为夫妻共同财产？以下由小编为您整理常见的夫妻财产中关于婚前房子升值部分的分割情形。

实践中常会遇到以下几种情形：

1、夫妻一方在婚前支付全部房款，将房屋产权登记在一方名下，并在婚前已经取得房屋产权证。

该房产属于《婚姻法》第十八条规定的“夫妻一方的婚前财产”，由房屋产权证上登记的一方享有房屋的产权。那么该房产在婚后增值的部分，若是因为市场行情而自然增值，就应当属于“自然增值”，其增值部分认定为房产方的个人财产。

若该房产的增值是因为装修而导致的升值，而装修费用是夫妻双方的共同财产或者非购房一方的个人财产，因装修而升值的部分就不宜认定为购房一方的个人财产。这也是实践中夫妻离婚时非购房一方忽略考虑的问题。如果装修费用是婚前非购房一方的个人财产，那么离婚时，非购房一方可就该装修而升值部分主张权利。若为婚后夫妻共同财产装修，则装修而升值部分应认定为夫妻共同财产，当然仅限于装修而升值部分。因为婚后装修是夫妻共同的经营行为。

2、夫妻一方在婚前支付首付款并按揭贷款付完全部购房款，并将房屋产权登记在自己名下，婚后以夫妻共同财产还房贷。

根据《婚姻法》司法解释三第十条的规定，在夫妻双方不能协商一致的情况下，“人民法院可以判决该不动产归产权登记一方”，虽然此处规定的是“可以”而不是“应当”归产权登记方，但是司法实践中基本都是判给产权登记方，目前尚未发现判给非产权登记方的例外情形。

同时该条第二款也对此种房产的增值部分做了规定：“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”根据此条，婚后夫妻共同还贷的款项为夫妻共同财产，该款项所对应的房屋增值部分，应为夫妻共同财产。至于共同还贷款项对应的增值部分如何计算，部分法院是以共同还贷额占全部房款的比例来确定的。

实践中支付首付款一方“以婚后还房贷用的个人工资或者个人经商、经营公司收入”等为抗辩理由主张不分割增值部分则是不成立的，因为个人工资或者个人经营收益也是夫妻共同财产。

3、夫妻一方在婚前签订购房合同，支付首付款并按揭付完全部房款，但是婚后取得房产证，房产只登记在支付首付款一方名下，婚后夫妻共同财产还房贷。

其处理方式同上一种情形。因为支付首付款一方是房屋买卖合同的主体，由于我国的商品房预售制度的存在导致房款支付与房屋产权证的办理之间可能存在较长的期间，但是支付全部房款后即取得房屋产权证是支付首付款一方的可期待权利，因此实践中仍将产权盼归支付首付款的一方。

4、一方婚前所购买的房屋，另一方在婚前或者婚后在房产证上“加名”。

为了应对《婚姻法》司法解释三第十条的规定，在该司法解释出台后的一段时间里，全国纷纷上演了房产证加名(即房屋产权人由夫妻一方变更为夫妻双方)一幕，财政部和国家税务总局曾专门发文，房屋、土地的权属由夫妻一方变更为夫妻双方的免征契税。这一规定等于认可了在房产证上加名后，一方的婚前财产就变成了夫妻双方的共同财产。

从民法的角度来看，在一方所有的房屋产权证上加上另一方的名字，应视为对另一方的赠与，且该赠与行为已经完成权属变更登记，属于生效的赠与，除非存在重大误解或者显失公平的情形，否则是不能轻易撤销的。

加名的房产成为夫妻共同财产，那么该房产的增值部分，理所当然的成为夫妻共同财产。

5、一方支付首付款并按揭付完全部购房款，婚后双方一起还房贷，在夫妻离婚时仍未取得房屋产权证的。

这种情形主要出现在夫妻关系存续时间不长的婚姻中，根据《婚姻法》司法解释二第二十一条的规定，“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属”，待当事人对争议房屋取得所有权后，有争议的可另行起诉。

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