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这几天不少网友都在问：

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借名买房,贷款买房有什么风险吗(借名买房是什么风险)方面的法律知识，小编也是查阅很多资料，整理了相关方面的答案，大家可以参考一下, 借名买房有风险，须谨慎

一些城市执行住房限购政策，符合一定资格的人才可在该城市购房，比如《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发[2011]8号）明确规定：“对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”

某些人（以下称“买房出资人”）在实行住房限购政策的城市没有购房资格，就出资以具有购房资格的亲朋好友（以下称 “买房名义人”）的名义买房，即所谓“借名买房”。实践中，“借名买房”引发了各种纠纷，显现了“借名买房”的高风险。

“借名买房”场景下买到的住房是登记在“买房名义人”名下的。故，该住房法律意义上的所有权人是“买房名义人”。 “买房名义人”如果欠了钱，“买房名义人”的债权人是可以请求法院强制拍卖该住房来清偿债务的。在实践中，“买房名义人”以这个住房为抵押物去贷款的案例一再出现。

“借名买房”完成后，“买房名义人”不将住房返还给“买房出资人”甚至否认“借名买房”事实的案例也一再出现。“买房出资人”如果起诉到法院，要求“买房名义人”返还住房，法院是不会支持“买房出资人”的诉讼请求的，因为“借名买房”违反住房限购政策，损害社会公共利益，“买房名义人”与“买房出资人”之间的“借名买房”的约定是无效的，法律对“借名买房”是不予保护的。当然，毕竟买房的钱是“买房出资人”出的，“买房名义人”对“借名买房”约定的无效也有过错，买房出资人可以基于上述理由主张“买房名义人”承担相应的责任（比如返还出资、按“买房名义人”的过错承担一定的赔偿责任等等）。

免责声明：本文仅供参考，不是对有关法律问题的正式法律意见。如果您有任何法律问题，请与我联系。

借名买房，法院最新裁判标准与风险防范

借名买房是指借名人因不具备购房资格，或囿于城市限购政策，或因征信问题无法从银行贷款等原因而借用父母、子女及其他亲朋好友的名义购买住房，由借名人实际支付购房款，由出名人对外签订商品房买卖合同，并将房屋所有权登记在其名下的行为。现实生活中存在很多借名买房的现象，也因此产生了很多纠纷。司法实践中，各地法院判罚标准不尽相同。本文结合案例，对借名买房行为存在的法律风险、法院裁判尺度、法律风险防范等进行分析汇总。

Part.1 法律风险分析

1、出名人否认借名买房事实

实践中，借名人与出名人往往关系密切，基于信任关系，双方很少签订房产代持协议，多为口头协议。出名人在巨大利益面前，有时会鬼迷心窍，否认存在借名买房事实，企图将有高价值的房产占为己有。根据我国《民事诉讼法》“谁主张，谁举证”的基本原则，借名人需承担证明存在借名买房事实的责任，如果借名人不能提出足够的证据，则主张房屋所有权的诉请很难得到支持。

2、出名人擅自处分借名房屋

出名人作为借名房屋的名义权属人，根据公示公信原则，有权对登记在其名下的借名房屋进行处分。善意第三人基于对登记的信任，与出名人进行交易，交易内容并符合善意取得的要件时，善意第三人合法取得借名房屋所有权，同时借名人在事实上失去了该借名房屋的所有权益。在实践中，出名人在借名房屋上设置抵押权的现象也时有发生，借名房屋对外抵押，也可能会使借名人的权益遭受损失。

3、房屋代持协议存在合同无效风险

当协议存在虚假意思表示、损害公共利益以及有违公序良俗的内容时，根据法律规定该协议无效。在实践中，案涉房屋为保障性住房、经济适用房时，此类房屋限于特定人群购买，借名人借名买房侵占了其他权利人的购房资格，该行为侵犯公共利益，所以房屋代持协议自始无效。此外，根据2022年最高院司法判例，因规避限购政策借名买房，房屋代持协议自始无效。合同无效，则借名人无法获得房屋所有权，且不能享受房屋增值收益，仅可要求出名人返还出资本金及利息，同时借名人还需承担购房过程中产生的相关费用。

4、因出名人债务问题，借名房屋被法院强制执行

借名房屋登记在出名人的名下，在权利外观下，该房屋属于出名人所有。出名人因债务纠纷而导致名下房产被查封执行时，借名人无法直接排除法院强制执行措施，存在较大风险。

5、借名房屋被征收或者拆迁，补偿款被出名人领取而产生纠纷

6、借名人意外死亡，导致实际继承人无法继承借名房屋

Part.2 法院裁判标准

1、关于借名买房事实的认定

（1）若存在书面协议，法院一般认定双方存在借名合意。

（2）若无书面协议，则综合考虑多方因素，包括借名买房的原因、房屋实际占有情况、不动产权属证书等资料保管情况、购房款支付及贷款偿还情况等。

2、关于存在借名买房事实，协议有效性的认定

（1）协议有效

若不存在过户障碍，法院支持出名人协助借名人办理房屋过户登记手续。对于借名人要求借名房屋确认所有权的诉请，则判决驳回诉请；若存在过户障碍，如借名人无购房资格、房屋处于限制交易状态等，则需根据个案进行判决。因出名人原因导致无法过户的，借名人有权要求解除协议，同时要求出名人承担赔偿损失的违约责任。因借名人原因导致无法过户的，借名人有权要求解除协议，但不得要求出名人承担交易费用损失、房屋贷款利息等损失。

例：（2020）苏0506民初1531号

一、被告于本判决生效之日起十日内协助原告将位于苏州市吴中区商铺不动产权属转移登记至原告名下（不动产权属转移登记产生的税费均由原告负担）。

二、原告于本判决生效之日起十日内支付被告款项人民币472912.34元。

三、驳回原告的其他诉讼请求。

（2）协议无效

因协议存在虚假意思表示、损害公共利益以及有违公序良俗的内容时，或案涉房屋为保障性住房、经济适用房、城市限购政策房源时，该协议无效。司法实践中，法院一般判决出名人补偿房屋折价款，并根据无效的原因，按照当事人过错比例对于交易费用等实际损失进行分担。

例：（2021）京0112民初17410号

一、确认原告与被告坐落于北京市通州区葛布店北里XX号楼X层4XX房屋建立的借名买房合同关系无效；

二、被告于本判决生效之日起7日内返还原告售房款2785000元；

三、驳回原告的其他诉讼请求。

Part.3 法律风险防范

1、查明房源性质

借名人应避免购买涉及保障性住房、经济适用房、因城市限购政策不具备资格购房的房源，在司法实践中，涉及上述房源的借名买房协议一般被判定为无效协议，风险较大。

2、选择资信良好的出名人

借名人在借名买房时，应对出名人资产、信用等情况多加了解，可委托律师对其进行背景调查，了解其涉诉情况，是否被列为失信被执行人等，以避免因出名人债务纠纷导致借名房产被司法机关查封或被出名人抵押等情况发生。

3、签订房产代持协议

借名人应与出名人签订书面的房产代持协议，在协议中应对购房款的支付、房贷的偿还、税费的缴纳、房屋的装修与使用、居家水电费的承担、房屋过户的时间、房产证件的保管、房屋被拆迁的处置等进行明确约定。为防止出名人怠于履行合同，应在协议中设立违约责任，具体包括：约定登记障碍消除后，出名人有义务及时配合借名人完成房屋过户等手续，出名人因任何原因违反约定的，都应支付高昂违约金，同时约定违约金的支付方式和支付期限；约定如果发生以下情形，借名人有权解除合同，并有权请求出名人承担违约责任：出名人擅自处分房屋（含转让所有权、设立抵押权等）、因出名人的原因导致房屋被查封或执行、在具备过户条件的情况下拒不协助办理过户手续等。

4、保管借名买房事实证据

借名人应注意保管好借名买房相关事实证据，包括购房款转账记录、贷款还款记录、契税缴纳凭证、水电费缴纳凭证、物业费及维修基金缴纳凭证、租金收取情况、房屋权属证书、购房合同、装修合同、收据等一些列资料。当没有签订房产代持协议时，上述资料作为间接证据，也可以形成完整的证据链，佐证借名买房事实的存在。

5、借名人应实际占有、使用该房屋，并在变更房屋权属条件成就时，尽快办理过户手续。

注：原创文章，转载请在显著位置标明

借女儿名买房后，母亲将房过户给儿子合法？借名买房这些点要知道

#女儿出首付母亲买房后把产权给儿子#

近日，福建福州，一男子起诉自己的亲姐姐，让自己的亲姐姐搬离自己的房屋。但是姐姐称，该房屋是借母亲的名字买房，自己实则支付了16万元的首付，母亲私下将房产过户给了弟弟。对此，法院作出如下判决：房屋为苗章单独所有，苗晶主张的其它问题与本案无关联，苗晶限期搬离案涉房屋。

法院如此判决，引发了网友的热议，不少网友替姐姐感到寒心。

其实法院作出该判决，主要是由于以下两点：

首先，由于之前房屋在母亲名下，房屋通过房产交易的方式，已经过户到了弟弟名下。因此，目前该房屋为弟弟独有，姐姐长期居住的行为属于无权占有。

其次，姐姐主张的借母亲名买房，需要进行举证。也就是说，姐姐需要拿出证据来证明自己是借名买房，自己出资的16万是用于购买这套房产。那么姐姐需要提供证据来证明自己构成了借名买房。

这就涉及到借名买房的认证的四个条件：

1、借名买房的协议。这个是法院裁判的重要证据，协议的存在会在举证的时候达到事半功倍的效果。但是在实际操作中，很多借名买房是发生在亲戚或者好友之间，很多委托人会忽略签订协议，后期在举证的时候则需要更多证据来辅助证明。

2、实际出资购房的证据。如果是借名买房，最好不要采取现金支付的方式，推荐采取从自己账户中转账的方式，这样银行流水则可作为证据之一。

3、房屋实际控制权。如果是借名买房，一定要将房屋的实际控制权掌握在自己手中。

4、房屋产权证、缴纳相关税费等凭证的原件等。包括但不限于：购房合同、房款发票、契税、公共维修基金发票、房产证等。一定要是原件！

上述四个条件在认定借名买房时非常重要，举证时缺一不可。可能会有网友提问了，即使主张借名买房不成立。但是姐姐也出资了16万，姐姐不是房屋的实际产权人之一吗？母亲悄悄把房屋过户不是应该姐姐同意才算是有效的吗？

报道中，确实说姐姐出资了16万用于购买房屋，但是从报道中并没有详细说明，姐姐在出资时与母亲之间是如何约定的。若姐姐的这16万被认定为赠与或者借给母亲的，那么母亲是可以自由支配这16万的。如果母亲将这16万用于买房付首付，那么姐姐也不是房屋的实际产权人，后续母亲将房屋过户给弟弟，也就不需要姐姐同意。

老王代理过的借名买房的案件中，借名买房，最后房子真的成了别人的情况不在少数，这是借名买房产生的最常见的纠纷。除此之外，有些借名人由于各种原因无法偿还贷款，使被借名人上了失信名单，导致双方对簿公堂。由此可见，借名买房对于双方来说均有风险，容易引起财产和其他纠纷。毕竟在利益面前，骨肉血亲也未必经得起考验，借名买房需谨慎。

#女儿出首付母亲买房后把产权给儿子#

近日，福建福州，一男子起诉自己的亲姐姐，让自己的亲姐姐搬离自己的房屋。但是姐姐称，该房屋是借母亲的名字买房，自己实则支付了16万元的首付，母亲私下将房产过户给了弟弟。对此，法院作出如下判决：房屋为苗章单独所有，苗晶主张的其它问题与本案无关联，苗晶限期搬离案涉房屋。

法院如此判决，引发了网友的热议，不少网友替姐姐感到寒心。

其实法院作出该判决，主要是由于以下两点：

首先，由于之前房屋在母亲名下，房屋通过房产交易的方式，已经过户到了弟弟名下。因此，目前该房屋为弟弟独有，姐姐长期居住的行为属于无权占有。

其次，姐姐主张的借母亲名买房，需要进行举证。也就是说，姐姐需要拿出证据来证明自己是借名买房，自己出资的16万是用于购买这套房产。那么姐姐需要提供证据来证明自己构成了借名买房。

这就涉及到借名买房的认证的四个条件：

1、借名买房的协议。这个是法院裁判的重要证据，协议的存在会在举证的时候达到事半功倍的效果。但是在实际操作中，很多借名买房是发生在亲戚或者好友之间，很多委托人会忽略签订协议，后期在举证的时候则需要更多证据来辅助证明。

2、实际出资购房的证据。如果是借名买房，最好不要采取现金支付的方式，推荐采取从自己账户中转账的方式，这样银行流水则可作为证据之一。

3、房屋实际控制权。如果是借名买房，一定要将房屋的实际控制权掌握在自己手中。

4、房屋产权证、缴纳相关税费等凭证的原件等。包括但不限于：购房合同、房款发票、契税、公共维修基金发票、房产证等。一定要是原件！

上述四个条件在认定借名买房时非常重要，举证时缺一不可。可能会有网友提问了，即使主张借名买房不成立。但是姐姐也出资了16万，姐姐不是房屋的实际产权人之一吗？母亲悄悄把房屋过户不是应该姐姐同意才算是有效的吗？

报道中，确实说姐姐出资了16万用于购买房屋，但是从报道中并没有详细说明，姐姐在出资时与母亲之间是如何约定的。若姐姐的这16万被认定为赠与或者借给母亲的，那么母亲是可以自由支配这16万的。如果母亲将这16万用于买房付首付，那么姐姐也不是房屋的实际产权人，后续母亲将房屋过户给弟弟，也就不需要姐姐同意。

老王代理过的借名买房的案件中，借名买房，最后房子真的成了别人的情况不在少数，这是借名买房产生的最常见的纠纷。除此之外，有些借名人由于各种原因无法偿还贷款，使被借名人上了失信名单，导致双方对簿公堂。由此可见，借名买房对于双方来说均有风险，容易引起财产和其他纠纷。毕竟在利益面前，骨肉血亲也未必经得起考验，借名买房需谨慎。

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