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合同违约是单方行为。合同解除是双方协商一致的双方行为，或者是通过司法程序由相关机关予以依法确认解除。因此，违约不一定能够导致合同解除。比如说，一方已经违约，不论哪一方起诉，守约方都有权要求继续履行合同。只有在合同不能履行或者是履行已无实质意义的情况下，司法机关才会支持解除合同的诉求。

据上所述，合法违约与合同解除之间不是必然联系（必然因果关系）。

房屋买卖是可以解除合约的，如果是中介办理，签订合同时就已经有违约协议了，定金就是违约金，房主违约，赔偿双倍定金，购房者违约，定金不退，这是目前的解决方式，未在房管局办理过户手续之前都可以解除合同，提交过户申请后，需要双方到场解除交易申请，如果不通过中介，办起来比较麻烦，没有中间方担保第一不安全，第二没有缓冲，双方理解还好，如果不理解，手续想当麻烦，单方面是不可以解除交易申请的，房主最好不要见利违约，因为如果买方不同意解约，你得房子就无法过户，房管局只认买卖双方，一定不要相信任何人说花钱托关系能解除，房产几十万上百万的东西，出任何事都不是个人能担得起的，排队拿号可以相信，解除合同不要相信，这种几十万上百万的事没有小事，没人会为万八千的砸自己的铁饭碗。

怎样认定承租人擅自转租房屋的合同解除权

该合同签订后，双方又将房屋租赁合同交给房管部门备案，之后，洪亮即将两间房屋交付苏明使用。 2007年，苏明因外出打工，两间房屋转租给其朋友郭志清使用，并由郭志清支付租金。而洪亮认为苏明违反了不得转租的约定，要求收回房屋。但苏明不同意解除合同。双方为此发生纠纷。2008年，洪亮经多次协商未果，遂诉至法院，要求解除与苏明签订的房屋租赁合同，收回房屋。 分歧意见：

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本案的焦点是如何认定承租人擅自转租租赁房屋的合同解除权。对此，有两种不同意见： 第一种意见认为，洪亮和苏明已在合同中约定“所租房屋只准岳某使用，不允许转租”，而苏明擅自将该租赁房屋转让给第三人使用，违反了法律和双方订立的租赁合同中规定的义务，侵犯了出租人应享有的权利，因此，出租人洪亮有权解除该租赁合同。 第二种意见认为，苏明未经洪亮同意，就将该房屋转租给他人，应当认定该转租行为无效。而洪亮和苏明之间的房屋租赁合同尚未到期，洪亮无权解除合同。 评析： 房屋租赁合同的解除是指合同依法成立后，在尚未履行或尚未完全履行的情况下，因一方当事人的意思表示，或双方当事人的协商一致，或发生了法律、法规规定的某些情况，使合同关系归于消灭。我国《民法通则》第91条规定：合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。《合同法》第224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《城市房屋租赁管理办法》第24条规定：承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：（一）将承租的房屋擅自转租的;（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的;（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的;（四）拖欠租金累计六个月以上的;（五）公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的;（六）租用承租房屋进行违法活动的;（七）故意损坏承租房屋的;（八）法律、法规规定其他可以收回的。出租人与承租人签订租赁合同后，双方应当依据法律规定和合同约定享受权利、承担义务。本案中，苏明和洪亮签订的房屋租赁合同规定了“所租房屋只准承租人使用，不允许转租”的条款，苏明在长期不需要租赁的房屋时，完全可以与洪亮协商解除合同，但其擅自将租赁房屋转让给第三人使用，违反了洪亮应享有的权利，洪亮可以提前解除房屋的租赁合同。 苏明未经出租人洪亮同意而擅自将租赁房屋转租他人，破坏了洪亮对于苏明的信任，也直接侵害了洪亮对于房屋的所有权。苏明违反合同使其朋友郭志清占有该房屋，造成了多层次占有关系，增加了洪亮请求返还房屋的困难，也有可能使房屋的毁损程度加重。所以，洪亮有权解除房屋租赁合同，收回房屋。 同时，需要注意的问题是，通知对方及达成的解除协议均应采用书面形式。解除房屋租赁合同的通知，应当提前一段时间告知对方。房屋租赁合同解除后，如苏明逾期不搬出，洪亮可以向法院申请强制执行，洪亮因此遭受的损失由承租人负责赔偿。

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