押金条款，能否合用定金规则？

在房屋租赁合同中时常呈现押金条款，有人认为，这类押金其实是定金。虽然当事人没有明确商定，然而因为合同商定承租人迟交房钱达必定期限出租人即有权没收押金，故该款项与定金的功能相同。同时，尽管合同没有商定出租人背约承租人有权请求双倍返还，但依据公平原则，在出租人背约的情况下也应该如斯认定，可以裁决出租人双倍返还。上述观点难以成立，理由在于：

第一，租赁合同押金的功能在于：一是担保承租人在承租期间妥善保管租赁物，如果造成侵害，出租人能够及时取得赔偿；二是因为租赁房屋在租赁期间所发生的水电费、卫生费、物业费等费用在合同中一般商定由承租人承当，故这里的押金也是为了担保承租人未拖欠上述费用。这与定金的功能显然不同。

第二，依据当事人的商定，该押金的此外一项功能显然是促使承租人及时实行房钱给付义务。因而，在呈现商定的迟延实行或者不实行的情景时，出租人有权没收押金。在此意义上，该押金又拥有担保以及背约金的两重功能，但不能因而说它就是定金。

第三，最高人民法院《关于合用〈中华人民共以及国担保法〉若干问题的解释》（已经废除）第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者者订金等，但没有商定定金性质的，当事人主意定金权力的，人民法院不予支撑。”因现行有效的法律法规以及司法解释尚未对于该问题作出明确规定，故可参考该条内容。

咱们认为，该条的解释结论应该是，当事人没有采用“定金”字眼的，但条款中商定了定金罚则的合用情景，从而能够判断该定金的性质的（背商定金、解商定金或者成商定金），应该认定为定金，不能仅仅因未呈现“定金”字样就予以否定；如果当事人没有采用“定金”字眼，也没有商定定金的合用情景，从而难以判断其性质的，不能认定为定金；如果当事人采纳了“定金”字样，然而没有商定合用情景的，从而也难以判判定金性质的，应该推定为背商定金，合用《民法典》第五百八十六条“当事人可以商定一方向对于方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人商定；然而，不患上超过主合同标的额的百分之二十，超过部份不发生定金的效率。实际交付的定金数额多于或者者少于商定数额的，视为变更商定的定金数额”；如果当事人采用了“定金”字样，又商定了合用情景，则依据商定判判定金性质。以上述结论为基础，“如果承租人迟交房钱超越×月/天后则作为背约处理，出租人有权收回厂房并没收押金”这样的商定既没有采用“定金”字样，也没有商定定金罚则（双倍返还），又明确针对于承租人而非双方，所以，难以认定为背商定金。

至于能否合用公平原则将该商定解释为定金，由于此种商定仅针对于承租人而对于出租人不合用，所以形成权力义务不对于等，应该依照定金规则解释为对于双方都合用。咱们认为，即便不认定为定金，出租人背约时，承租人依然可以要求侵害赔偿。

其一，我国理论以及实践都认为除了非当事人明确商定该背约金为惩罚性质，否则即认定为补偿性背约金，背商定金也应该作一样的处理。所以，承租人的损失依然能患上到维护，不会呈现不公平的结果。

其二，法律合用基本的思考顺序是，先合用具体的法律规则，在具体的法律规范难以解决系争问题时才能求助基本原则，而不是直接求助于民法的基本原则。

其三，就公平原则而言，并不是权力义务相同才称为公平。

当事人之所以签订这样的条款，可能基于多方面的因素，例如，市场的供求瓜葛、房钱市场的前景等商业判断，而这偏偏是法官难以掌控的。

综上所述，押金条款应该解释为拥有担保的性质，同时也是针对于承租人迟延给付房钱这个特定背约行动的背约金。固然，依据《民法典》第五百八十五条第二款之规定，“商定的背约金低于酿成的损失的，人民法院或者者仲裁机构可以依据当事人的要求予以增添；商定的背约金过分高于酿成的损失的，人民法院或者者仲裁机构可以依据当事人的要求予以适量减少”，承租人认为该背约金太高的，可以要求适量减少。

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