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这几天不少网友都在问：

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离婚后房产判给一方,不过户可以吗(离婚后房产判给一方，不过户可以吗)方面的法律知识，小编也是查阅很多资料，整理了相关方面的答案，大家可以参考一下, 离婚协议约定房产归一方所有 房产不过户的风险你难以想象

居民住宅(图文无涉) (陈结生摄)

即使离婚双方无异议

办理过户手续也重要

2008年初，从事外贸工作的胡女士结识了业务单位的一名姓刘的男子，两人于次年登记结婚。当年，两人共同出资在北仑购买了一套房产，2017年又以350万元的价格通过按揭方式在宁波中心城区买了一套房，其中北仑的房产登记在胡女士名下，中心城区的房产登记在两人的名下。

将近十年过去，两人的孩子都快上小学了，但就在此时，他们的婚姻却走到了尽头，胡女士发现丈夫有外遇，且不愿与对方断绝来往，胡女士思考再三提出离婚。在2017年6月签署的离婚协议中双方约定，孩子的抚养权和两人婚后购买的两处房产所有权均归胡女士，家庭的其他少量财产归刘某。为减少按揭贷款转贷手续费和缓缴交易契税，暂未办理不动产变更过户手续。在胡女士看来，这份协议对财产的分割清楚明白，不存在任何异议，而且，两人也达成了共识：房产最终将交给他们唯一的孩子。因此，过户手续是否办理并不重要。

离婚协议签订后，刘某便离开北仑去了上海一家公司，除了偶尔过问有关孩子的事，极少与胡女士联系，而胡女士为了孩子上学，也重新找了工作，从北仑搬到了宁波中心城区。

万万没有想到，2020年底的一天，胡女士突然接到了上海一家法院的执行通知书，而执行标的正是胡女士现居住的这套在宁波中心城区的房产。原来，刘某到上海不久，与他人合伙办了一家公司，为经营需要，他个人出面向朋友陈某借款200万元，由于疫情等各种原因，公司亏损严重，无法归还欠款。陈某向当地法院起诉追讨，根据生效的法律文书，向法院申请执行，并查到刘某在宁波市区有一套房产，为此，法院依法对该房产予以查封。

为保住这套房产胡女士努力想办法，她聘请律师向上海法院提交了执行异议。法院依法在组成合议庭听证审查后作出执行裁定，驳回了胡女士的异议。胡女士无奈又提起诉讼，称尽管上述房屋的所有权尚未变更登记至原告一人名下，但现有的所有证据充分证明，自己对这处房产有合法的所有权，前夫刘某向申请执行人陈某借款发生在双方离婚后两年，纯粹是其个人债务。为此，她请求法院作出判决，确认位于宁波中心城区的这套房产为其本人所有，同时解除对该房产的司法查封，停止对该房产的执行。

对此，被告陈某则强硬表示，原告胡女士与前夫刘某虽然在离婚协议中曾约定涉诉房产的产权归胡女士所有，但我国法律明确规定，房屋产权以登记为准，不因当事人的私自约定而改变，胡女士与刘某的约定不具有对抗第三人的法律效力，因此，拒绝接受胡女士的诉讼请求，也不同意调解。

未及时办理房产变更手续

胡女士蒙受巨大经济损失

法院经审理后认定，胡女士现居住的位于宁波中心城区的这处涉诉房产，是胡女士与刘某在夫妻关系存续期间购买，属于两人的夫妻共同财产。我国法律明确规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力”。虽然，原告胡女士与刘某在离婚协议中明确约定该房屋产权归胡女士所有，但这仅是刘某对自己在系争房屋产权中所拥有份额的处分，这个处分行为未经产权变更登记，并不直接发生物权变动的法律效果，也不具有对抗第三人的法律效力。由于该房屋产权未发生变更登记，刘某实际上仍为该房屋的登记产权人，也就是说，在法律上，刘某的产权份额并未变更至原告胡女士的名下。由于司法已确认刘某对外尚存未履行债务，在此条件下，陈某作为刘某的债权人，要求对刘某名下的财产予以司法查封并申请强制执行，符合我国法律规定。

原告胡女士仅依据《离婚协议书》，要求确认这处涉诉房屋的产权为其所有，同时要求解除对该房屋的司法查封、停止对系争房屋执行的诉讼请求于法无据，法院不予支持。

在法院作出一审判决后，胡女士还想继续上诉，但她的律师建议其冷静思考，因为根据现有法律和胡女士手头的证据，要改变一审判决结果的可能性几乎为零。

至此，胡女士才如梦初醒，后悔自己在离婚后没有及时办理房产变更手续，导致出现现在这样无法挽回的局面，在经济上蒙受了巨大的损失。

确定房产是否为自己所有

最重要标志就是权属登记

对于大多数人来说，房产可以说是其最大的个人财富，因此，守护好房产意义重大。

确定房产是否属于自己，最为重要的一个标志就是权属的登记，用通俗的话来说，在一般情况下，你的名字只有写在经过国家机关权威确认的产权证上，才能说你拥有了房产。

大家都知道房产产权登记的重要性，但在现实生活中，仍然会由于各种原因出现自认为拥有房产权属，而法律规定并非如此的情况。其中最为常见的就是，一些人在离婚时由于房屋贷款存在银行贷款、为节省过户费用等原因，未及时办理房产过户手续，最后产生纠纷，甚至因此陷入房产不保的尴尬，如产权登记一方发生债务纠纷，原本约定归一方所有的房产就有可能变成债权人申请查封的对象。

浙江和义观达律师事务所的陈律师从事房产法律事务多年，曾处理过大量的房产纠纷，在谈到房产登记的意义时表示，根据我国现有法律，不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件，这是一条最为核心也最为重要的原则。以此作为准则去衡量夫妻离婚时所签订的协议中对不动产归属的约定，必须明白，仅仅是协议本身并不会直接发生物权变动的效果，在不动产产权人未依法变更的情况下，离婚协议中关于不动产归属的约定只对离婚夫妻双方有效，不具有对抗外部第三人债权的法律效力。因此，再次郑重地奉劝一些离婚案的当事人，双方在签订了关于房产分割的协议后，如果要确保其法律效力，必须及时去房屋产权登记部门办理相关变更手续。“毕竟，对于很多人来说，房产是自己最大的财产，在这个问题上，不能心存侥幸，更不可为了省几个过户钱给自己留下巨大的隐患，一旦发生变故，后悔也来不及了。”陈律师说。

北仑的胡女士去年一年都沉浸在深深的烦恼和后悔之中，事情的起因是其在离婚后，为了省钱等，没有及时办理房产过户的相关手续，导致巨大经济损失。根据我国现有法律，不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件，这是一条最为核心也最为重要的原则，如果不及时登记，遇到一些特殊情况，有可能导致无法挽回的局面。

撰文/牧野

离婚协议中约定房子归孩子所有，未过户有效吗？最高院判了

导读：现实中，很多夫妻在离婚时，都舍不得把房子给对方，但都愿意将房子给自己的孩子。以往案例中，法院判决大多支持了这种赠与的有效性。认为是夫妻双方进行权衡作出决定，并且认为是不可撤销的赠与。比如说一方提出房子给孩子才同意离婚，这种赠与协议包含了其中一方的退让，即使没有办理过户也不可以撤销。

但是最近最高院刊登了一个案例。作出一个相反的判决，离婚协议约定将房子给孩子，没有办理过户，最高法认为赠与行为没有成立。

我国虽然不是判例法国家，但是最高法的案例对各级法院审判实务具有很强的指导性作用。特别是类案检索制度出台以后，其意义更尤为重大。

基本案情：（文中均为化名）刘某（男），云某（女），离婚协议中约定房子归女儿和儿子所有，但是没有办理过户手续。女儿和儿子分别向法院提交了案涉房产所在物业公司出具的证明等，证明一直实际占有、使用案涉房产。同时也证明了刘某、云某已经按照离婚协议的约定将案涉房产实际交付给了两个孩子。

刘某再婚配偶田某向银行申请贷款，刘某以案涉房产作为抵押物为其提供担保。贷款不良后，被法院强制执行。在执行过程中，两个孩子得知，向法院提出执行异议之诉。终审败诉后，向最高法申请再审，再审亦被驳回。

最高院认为：

1.刘某与其妻云某签订的《离婚协议书》中约定案涉房产归儿子、女儿所有，该约定应视为刘某与其妻云某将房产赠与儿子、女儿的意思表示。

2.赠与关系的成立，必须以赠与物的交付为准，对于房屋则必须办理过户手续，否则赠与关系不成立。

依据：《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第128条规定：“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”

总结：刘某、云某仅是在《离婚协议书》中对赠与房产作出了意思表示，对于案涉房产赠与而言，在刘某将房产过户之前，赠与关系并未成立，故儿子、女儿对于房产不享有所有权。

律师支招：

在实际中，如果仅仅在协议中约定房产归属孩子所有，就算孩子成年一直占有，但是不过户的风险还是很大的。故律师提示：类似情形如果双方协议一致，那就直接去过户，或者将赠与行为进行公证。

离婚协议中房产归一方，但未过户登记，哪些情形下有可能不被执行

夫妻离婚协议中约定房产归配偶一方所有，但因某些原因始终未办理产权过户登记，之后该房产被另一方的债权人申请执行，此时真实权利人的权利该如何保障？满足哪些情形下房子可以不被执行？

根据《民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》、《物权法》、《最高人民法院关于适用物权法若干问题的解释（一）》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等法律、司法解释的规定，对离婚后夫妻一方的权利救济，可以提起案外人执行异议之诉，人民法院会就案外人对执行标的物是否享有权利，享有什么样的权利，权利是否足以排除强制执行进行判断。

而法院在审查案外人是否享有“足以排除”强制执行的民事权利时，实质上是审查案外人对执行标的所享有的权益与申请执行人依据生效法律文书所享有的权益谁更优先的问题。

那么，对于房屋这类不动产而言，是否就一定因为未办理过户手续而排除案外人基于离婚协议约定对执行标的提出的权利主张？

笔者查阅近几年大量的司法案例发现，一般法院会从以下几个角度并就具体的个案综合予以考量：

（一）债权的形成时间。即签订《离婚协议书》或领取《离婚证》的时间应先于第三人债权的成立时间。

（二）债权的内容。即第三人的债权为金钱债权之类，并未指向该特定的房屋财产。

（三）债权的性质。即第三人的债权系夫妻一方债务，非夫妻共同债务。

（四）离婚协议是否存在恶意串通、逃避债务。

（五）夫妻一方对未办理转移登记的过错。即夫妻一方能够举证证明非因本人原因未能办理房屋过户登记。

（六）社会伦理。即是否有为夫妻一方及所抚养的子女提供生活保障的功能。

（七）申请执行人债权实现的效力及被执行人对执行标的的权利。即夫妻负债一方还有其他财产可供执行。

同时，若案外人在执行异议之诉中提出确认执行标的物权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

典型案例

【案例1】

（2018）川民申3857号—排除强制执行

一审法院认为：

第一，时间方面，约定所有权人请求权的成立时间早于申请执行人权利的成立时间。由此可以判断原告与第三人高理明之间是否存在恶意串通逃避债务主观故意的重要标准之一。被告与第三人之间发生合同关系的时间为2014年12月19日，履行支付保证金100万元的时间为2014年12月29日，查封时间为2016年12月27日，而原告与第三人登记离婚发生在2014年8月13日，与案涉债务产生相距时间达4月余。且第三人高理明所举证据证实，其与她人于2014年4月19日非婚生育一子，导致其与原告离婚的原因更可追溯至数年前，进一步佐证原告与第三人高理明离婚确因婚姻关系破裂，其离婚协议的约定系真实意思的表示，不存在恶意串通逃避债务的主观故意。

第二，内容方面，原告与第三人高理明约定所有权人的权利指向房屋，而申请执行人的债权指向金钱，系种类物权利，并未指向特定财产。原告享有的请求基础为第三人高理明协助原告办理变更登记，针对的是讼争房屋的请求权，主张的是物权的变更登记行为。被告与第三人高理明之间存在合法的债权债务关系，请求基础为金钱给付，并未指向特定的财产，讼争房屋只作为第三人的责任财产，成为被告债权的一般担保。在原告实际占有讼争房屋的前提下，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定的精神可知，其要求变更登记的请求权，也应优于被告的金钱债权。

第三，性质方面。申请执行人的金钱债权系个人债务，而非夫妻共同债务。被告与第三人高理明之间的金钱债权，系原告与第三人婚姻关系解除后发生的，属于第三人高理明的个人债务。在该债权债务发生之时，讼争房屋已因原告与第三人高理明《离婚协议》中的约定，而不再成为第三人高理明的责任财产。因此，原告的请求权即使排除被告债权的执行，也未对被告的债权实现形成不利影响。

第四，伦理方面，房屋具有为约定所有权人提供生活保障的功能，与申请执行人的金钱债权相比，约定所有权人的请求权在伦理上具有一定的优先性。本案讼争房屋系原告与第三人婚姻关系存续期间内合法取得的夫妻共同财产，讼争房屋归原告所有，既有为原告提供生活保障的功能，也有对第三人高理明损害合法婚姻关系惩戒的功能。与被告的金钱债权相比，原告享有的请求权在伦理上具有一定的优先性。

判决结果：一、停止对位于四川省成都市新都区三河蜀龙大道南段777号10栋1单元12层3号房屋和车牌为川Ａ××奥迪汽车一辆的执行；二、四川省成都市新都区三河蜀龙大道南段777号10栋1单元12层3号房屋和车牌为川Ａ××奥迪汽车一辆归原告刘春花所有。

二审法院：判决：驳回上诉，维持原判。

再审法院：裁定：驳回杨太华的再审申请。

【案例二】

（2020）鲁04民终733号—排除强制执行

一审法院认为：

张红与王桂海的《离婚协议书》作为张红与王桂海双方之间的内部约定，系双方对自身权利的合法处分，但此种权利是否能对抗对《离婚协议书》不知情的第三人，应以处分的权利内容是否符合法律规定的权利变动模式为准，张红与王桂海签订的《离婚协议书》对案涉房屋归属的约定并不能直接产生物权变动的效果。

根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。”张红在案涉房屋被司法查封之前并未进行变更登记，王桂海仍为登记产权人，《离婚协议书》中关于案涉房屋归属问题的约定不能对抗善意第三人债权的法律效力，故在王桂海存在对外债务的情况下，刘振启作为王桂海的债权人，要求对王桂海名下的财产予以司法查封并申请强制执行符合法律规定。

判决：继续对位于枣庄市水泥厂宿舍三排八号房屋的执行。

二审法院：

第一，从成立时间方面分析，张红一审时提交的《离婚协议书》、《离婚证》显示，张红与王桂海于1999年11月5日签订《离婚协议书》，枣庄市市中区民政局于1999年11月26日向张红、王桂海颁发《离婚证》。张红于1999年11月26日起即享有将诉争房屋所有权转移登记至其名下的请求权。刘振启与王桂海建设工程分包合同纠纷所形成的金钱债权形成于2004年至2005年间。因此，张红的请求权远远早于刘振启与王桂海建设工程分包合同纠纷所形成的金钱债权。

第二，从内容方面分析，张红的请求权系针对诉争房屋的请求权，主张的是物权转移登记，而刘振启的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，诉争房屋只是作为王桂海的责任财产成为刘振启债权的一般担保。在张红实际占有诉争房屋的前提下，张红要求转移登记的请求权，应当优于刘振启的金钱债权。

第三，从性质方面分析，刘振启主张的金钱债权，系王桂海与张红婚烟关系解除后发生的，属于王桂海的个人债务，与张红无关。在该债权债务发生之时，诉争房屋实质上已经因张红与王桂海之间离婚协议的约定而不再成为王桂海的责任财产。

第四，从发生的根源方面分析，本案诉争房屋系张红与王桂海婚姻关系存续期间因房改而合法取得的夫妻共同财产，在张红与王桂海婚烟关系解除之时约定诉争房屋归张红所有，有为张红及其所抚养二子女提供生活保障的功能。因此，与刘振启的金钱债权相比，张红的请求权在伦理上具有一定的优先性。

第五，从未办理转移登记的原因分析，张红提交的市中区破产企业职工管理服务办公室的《证明》载明：“张红曾要求变更‘申请购房人’未果，及房改结束换发个人房产证后，由于我厂没有及时补交土地出让金而影响到该房屋的上市交易，致使该房屋没能变更产权登记”。对未转移登记张红不具有过错。

判决结果：一、撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初3834号民事判决；二、驳回刘振启的诉讼请求。

【案例三】

（2017）津0115民初9705号—排除强制执行

法院认为：

第一，吴丽萍与孙德泓离婚发生在2014年4月，而孙德泓对田立功个人的借贷承担保证责任发生在2015年3月和8月，可以肯定的是该笔保证债务不属于孙德泓与吴丽萍的夫妻关系存续期间的共同债务。

第二，孙德泓与吴丽萍之间应依法办理变更登记手续，但未予办理，所述未能变更的原因是土地管理部门对土地证登记存在错误。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释㈠》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本条是对不动产物权确认纠纷中，是否可以否定不动产登记簿在证明不动产物权归属中的证明力所做的规定。也就是说，在物权归属争议中，赋予登记以终局证明效力，既为登记制度功能所不能承受之重，也有违诉讼证据规则。

第三，吴丽萍与孙德泓签署离婚协议对财产分割的约定对协议双方具有法律约束力，当时分配给吴丽萍名下的房屋没有任何抵押和查封，而且并不是将夫妻共有房地产全部分割给吴丽萍，孙德泓名下仍有700余平方米的房地产与分割给吴丽萍的坐落于商业街的房地产毗邻。现没有证据证明该离婚协议对房产分割的约定属于夫妻双方恶意串通逃避债务，或者孙德泓无偿放弃财产导致债权人无法实现债权。

综上，孙德泓与吴丽萍离婚并分割财产在先，孙德泓设定保证债务在后，该债务非夫妻共同债务，孙德泓目前仍有可供执行财产，故不宜拍卖孙德泓与吴丽萍离婚协议中约定分割给吴丽萍的房地产。

判决：（2016）津0115执3299号案件执行过程中不得执行登记在孙德泓名下坐落于天津市宝坻区房地产。

因此，由上述案例和分析说理可知，法院认定“足以排除”强制执行的关键因素还是离婚的时间和债权的形成时间，再综合考量未能办理过户登记的原因、离婚协议是否存在恶意串通逃避债务、申请执行人债权实现的效力等其他因素。

本文撰稿：

陈科军：广东融关律师事务所高级合伙人

王 聃：融关家族财富创始人

夫妻离婚协议中约定房产归配偶一方所有，但因某些原因始终未办理产权过户登记，之后该房产被另一方的债权人申请执行，此时真实权利人的权利该如何保障？满足哪些情形下房子可以不被执行？

根据《民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》、《物权法》、《最高人民法院关于适用物权法若干问题的解释（一）》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等法律、司法解释的规定，对离婚后夫妻一方的权利救济，可以提起案外人执行异议之诉，人民法院会就案外人对执行标的物是否享有权利，享有什么样的权利，权利是否足以排除强制执行进行判断。

而法院在审查案外人是否享有“足以排除”强制执行的民事权利时，实质上是审查案外人对执行标的所享有的权益与申请执行人依据生效法律文书所享有的权益谁更优先的问题。

那么，对于房屋这类不动产而言，是否就一定因为未办理过户手续而排除案外人基于离婚协议约定对执行标的提出的权利主张？

笔者查阅近几年大量的司法案例发现，一般法院会从以下几个角度并就具体的个案综合予以考量：

（一）债权的形成时间。即签订《离婚协议书》或领取《离婚证》的时间应先于第三人债权的成立时间。

（二）债权的内容。即第三人的债权为金钱债权之类，并未指向该特定的房屋财产。

（三）债权的性质。即第三人的债权系夫妻一方债务，非夫妻共同债务。

（四）离婚协议是否存在恶意串通、逃避债务。

（五）夫妻一方对未办理转移登记的过错。即夫妻一方能够举证证明非因本人原因未能办理房屋过户登记。

（六）社会伦理。即是否有为夫妻一方及所抚养的子女提供生活保障的功能。

（七）申请执行人债权实现的效力及被执行人对执行标的的权利。即夫妻负债一方还有其他财产可供执行。

同时，若案外人在执行异议之诉中提出确认执行标的物权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

典型案例

【案例1】

（2018）川民申3857号—排除强制执行

一审法院认为：

第一，时间方面，约定所有权人请求权的成立时间早于申请执行人权利的成立时间。由此可以判断原告与第三人高理明之间是否存在恶意串通逃避债务主观故意的重要标准之一。被告与第三人之间发生合同关系的时间为2014年12月19日，履行支付保证金100万元的时间为2014年12月29日，查封时间为2016年12月27日，而原告与第三人登记离婚发生在2014年8月13日，与案涉债务产生相距时间达4月余。且第三人高理明所举证据证实，其与她人于2014年4月19日非婚生育一子，导致其与原告离婚的原因更可追溯至数年前，进一步佐证原告与第三人高理明离婚确因婚姻关系破裂，其离婚协议的约定系真实意思的表示，不存在恶意串通逃避债务的主观故意。

第二，内容方面，原告与第三人高理明约定所有权人的权利指向房屋，而申请执行人的债权指向金钱，系种类物权利，并未指向特定财产。原告享有的请求基础为第三人高理明协助原告办理变更登记，针对的是讼争房屋的请求权，主张的是物权的变更登记行为。被告与第三人高理明之间存在合法的债权债务关系，请求基础为金钱给付，并未指向特定的财产，讼争房屋只作为第三人的责任财产，成为被告债权的一般担保。在原告实际占有讼争房屋的前提下，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定的精神可知，其要求变更登记的请求权，也应优于被告的金钱债权。

第三，性质方面。申请执行人的金钱债权系个人债务，而非夫妻共同债务。被告与第三人高理明之间的金钱债权，系原告与第三人婚姻关系解除后发生的，属于第三人高理明的个人债务。在该债权债务发生之时，讼争房屋已因原告与第三人高理明《离婚协议》中的约定，而不再成为第三人高理明的责任财产。因此，原告的请求权即使排除被告债权的执行，也未对被告的债权实现形成不利影响。

第四，伦理方面，房屋具有为约定所有权人提供生活保障的功能，与申请执行人的金钱债权相比，约定所有权人的请求权在伦理上具有一定的优先性。本案讼争房屋系原告与第三人婚姻关系存续期间内合法取得的夫妻共同财产，讼争房屋归原告所有，既有为原告提供生活保障的功能，也有对第三人高理明损害合法婚姻关系惩戒的功能。与被告的金钱债权相比，原告享有的请求权在伦理上具有一定的优先性。

判决结果：一、停止对位于四川省成都市新都区三河蜀龙大道南段777号10栋1单元12层3号房屋和车牌为川Ａ××奥迪汽车一辆的执行；二、四川省成都市新都区三河蜀龙大道南段777号10栋1单元12层3号房屋和车牌为川Ａ××奥迪汽车一辆归原告刘春花所有。

二审法院：判决：驳回上诉，维持原判。

再审法院：裁定：驳回杨太华的再审申请。

【案例二】

（2020）鲁04民终733号—排除强制执行

一审法院认为：

张红与王桂海的《离婚协议书》作为张红与王桂海双方之间的内部约定，系双方对自身权利的合法处分，但此种权利是否能对抗对《离婚协议书》不知情的第三人，应以处分的权利内容是否符合法律规定的权利变动模式为准，张红与王桂海签订的《离婚协议书》对案涉房屋归属的约定并不能直接产生物权变动的效果。

根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。”张红在案涉房屋被司法查封之前并未进行变更登记，王桂海仍为登记产权人，《离婚协议书》中关于案涉房屋归属问题的约定不能对抗善意第三人债权的法律效力，故在王桂海存在对外债务的情况下，刘振启作为王桂海的债权人，要求对王桂海名下的财产予以司法查封并申请强制执行符合法律规定。

判决：继续对位于枣庄市水泥厂宿舍三排八号房屋的执行。

二审法院：

第一，从成立时间方面分析，张红一审时提交的《离婚协议书》、《离婚证》显示，张红与王桂海于1999年11月5日签订《离婚协议书》，枣庄市市中区民政局于1999年11月26日向张红、王桂海颁发《离婚证》。张红于1999年11月26日起即享有将诉争房屋所有权转移登记至其名下的请求权。刘振启与王桂海建设工程分包合同纠纷所形成的金钱债权形成于2004年至2005年间。因此，张红的请求权远远早于刘振启与王桂海建设工程分包合同纠纷所形成的金钱债权。

第二，从内容方面分析，张红的请求权系针对诉争房屋的请求权，主张的是物权转移登记，而刘振启的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，诉争房屋只是作为王桂海的责任财产成为刘振启债权的一般担保。在张红实际占有诉争房屋的前提下，张红要求转移登记的请求权，应当优于刘振启的金钱债权。

第三，从性质方面分析，刘振启主张的金钱债权，系王桂海与张红婚烟关系解除后发生的，属于王桂海的个人债务，与张红无关。在该债权债务发生之时，诉争房屋实质上已经因张红与王桂海之间离婚协议的约定而不再成为王桂海的责任财产。

第四，从发生的根源方面分析，本案诉争房屋系张红与王桂海婚姻关系存续期间因房改而合法取得的夫妻共同财产，在张红与王桂海婚烟关系解除之时约定诉争房屋归张红所有，有为张红及其所抚养二子女提供生活保障的功能。因此，与刘振启的金钱债权相比，张红的请求权在伦理上具有一定的优先性。

第五，从未办理转移登记的原因分析，张红提交的市中区破产企业职工管理服务办公室的《证明》载明：“张红曾要求变更‘申请购房人’未果，及房改结束换发个人房产证后，由于我厂没有及时补交土地出让金而影响到该房屋的上市交易，致使该房屋没能变更产权登记”。对未转移登记张红不具有过错。

判决结果：一、撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初3834号民事判决；二、驳回刘振启的诉讼请求。

【案例三】

（2017）津0115民初9705号—排除强制执行

法院认为：

第一，吴丽萍与孙德泓离婚发生在2014年4月，而孙德泓对田立功个人的借贷承担保证责任发生在2015年3月和8月，可以肯定的是该笔保证债务不属于孙德泓与吴丽萍的夫妻关系存续期间的共同债务。

第二，孙德泓与吴丽萍之间应依法办理变更登记手续，但未予办理，所述未能变更的原因是土地管理部门对土地证登记存在错误。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释㈠》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本条是对不动产物权确认纠纷中，是否可以否定不动产登记簿在证明不动产物权归属中的证明力所做的规定。也就是说，在物权归属争议中，赋予登记以终局证明效力，既为登记制度功能所不能承受之重，也有违诉讼证据规则。

第三，吴丽萍与孙德泓签署离婚协议对财产分割的约定对协议双方具有法律约束力，当时分配给吴丽萍名下的房屋没有任何抵押和查封，而且并不是将夫妻共有房地产全部分割给吴丽萍，孙德泓名下仍有700余平方米的房地产与分割给吴丽萍的坐落于商业街的房地产毗邻。现没有证据证明该离婚协议对房产分割的约定属于夫妻双方恶意串通逃避债务，或者孙德泓无偿放弃财产导致债权人无法实现债权。

综上，孙德泓与吴丽萍离婚并分割财产在先，孙德泓设定保证债务在后，该债务非夫妻共同债务，孙德泓目前仍有可供执行财产，故不宜拍卖孙德泓与吴丽萍离婚协议中约定分割给吴丽萍的房地产。

判决：（2016）津0115执3299号案件执行过程中不得执行登记在孙德泓名下坐落于天津市宝坻区房地产。

因此，由上述案例和分析说理可知，法院认定“足以排除”强制执行的关键因素还是离婚的时间和债权的形成时间，再综合考量未能办理过户登记的原因、离婚协议是否存在恶意串通逃避债务、申请执行人债权实现的效力等其他因素。

本文撰稿：

陈科军：广东融关律师事务所高级合伙人

王 聃：融关家族财富创始人

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