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屋租赁相较于一般的动产租赁，价值较高，容易受到区位、不动产现状、所在土地使用权状况等因素的影响，各种因素也都较为复杂。一旦涉及到租赁关系的解除，裁判实践的难度也会随之加大，并非简单地套用法条或合同约定即可解决，还需要在维护当事人利益与充分发挥物的价值之间取得平衡。房屋租赁合同解除的类型及约定解除条款的适用《合同法》第93条例：

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当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《合同法》第96条第1款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据法律的规定，依法成立的合同受到法律的保护，对当事人具有法律约束力，当事人不得擅自变更或者解除合同。但合同一旦签订，就有可能面临许多影响合同继续履行或继续履行已无任何意义的情况，所以合同才规定了当事人在满足特定条件的情况下，可以行使合同解除权。法定解除。《合同法》第94条规定了合同法定解除的几种法定事由，实践中较为常见的有房屋的拆迁征收、房屋因自然灾害损毁、承租人拒绝交纳租金、房屋未经消防验收通过等。该权利的行使无需合同约定。协商解除。当事人有权自愿订立合同，当然在双方协商一致的情况下，也可以选择自愿终止合同，并对合同解除后的善后事宜作出安排和处理。约定解除。当事人在合同签订时，经常事先就合同的解除事由作出约定，以满足不同的需求和目的，一旦约定事由出现，当事人可以通过行使解除权解除合同。实践中，此种合同解除方式争议最大，因其解除权的行使以及解除事由的约定都要受到一定的限制：约定的解除事由成就，仅是当事人享有合同解除权，当事人可自由选择是否行使该权利，并不会必然导致合同的解除；扩展资料:当事人应在合理期限内通过“通知”或诉讼/仲裁的方式主张合同解除，“合理期限”在合同未明确约定的情况下，参照一般的裁判实践，有进行催告的为3个月，未进行催告的则为1年。考虑到异议期限，而“通知”又并非提起解除合同之诉的前置程序，从效率安全的角度考虑，在处理房屋租赁关系上，直接提起诉讼/仲裁解决合同解除问题更为明智。如果当事人采用通知形式，一旦其解除理由不成立、对方拒收或无视该通知，则当事人将陷于两难境地，也会进一步加大当事人的损失。所约定的解除事由是否自愿、合法、公平、合理有时候也会成为裁判者判断合同是否应该予以解除的考虑因素；同时也要考虑“合同目的的实现”。如一些情节轻微的欠缴租金情形，当事人已及时修正了其违约行为，虽然从合同条款文义理解，当事人确有合同解除权，但小编认为本着鼓励交易的目的，还是应该尽量促使合同的继续履行。参考资料来源：搜狗百科-合同解除参考资料来源：搜狗百科-合同法

房东可以提前解除租房合同吗

房屋租赁合同签订以后，双方均不能随意和擅自解除合同，但是，在符合我国《合同法》规定的情形下，房东即出租人是有权在房屋租赁合同到期以前解除合同的，主要包括以下几种情形，可以分为以下两类：(一)约定解除当事人协商一致，可以解除合同。双方在签订房屋租赁合同时，提前在合同中约定了提前解除合同的情况，或者是双方在履行合同规定的过程中形成约定解除合同的新合同，那么在这两种情况下，当发生了双方约定解除合同的条件时，出租人就可以提前解除合同。(二)法定解除依据合同法的规定，在以下情形发生时，无论当事人双方是否存在解除合同的约定，出租人都可以提前解除合同。1、发生不可抗力致使合同目的不能实现。在履行合同过程中发生了不可归责于承租人的事由，致使房屋大面积或全部毁损，比如因雷击而发生大火，烧毁房屋，在这一情况下，出租人可以提前解除合同。2、承租人没有按照约定的方式或者是不依房屋的性质使用房屋的。承租人未按照约定的方式或者是不依房屋的性质使用房屋的，致使房屋受到损失的，出租人可以提前解除合同。3、承租人擅自转租房屋的。承租人没有通过出租人同意将房屋转租给第三人的，出租人可以提前解除合同。4、承租人不支付租金的。承租人没有正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，如果承租人逾期还不支付的，出租人就可以解除合同。5、双方对租赁期限没有约定或者约定不明确。双方对房屋的租赁期限没有约定或者约定不明确的，可以视为不定期租赁，双方均可以随时解除合同，但出租人要解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

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